Intrebare rezolvata

avatar

Parintii mei vor sa-mi faca act de vanzare cumparare cu uzufruct pe casa, se poate strica actul?

A intrebat Anghel Nicu

Raspunsul ales

avatar

Horea Andrei Bortan a raspuns pe 8.08.2009, 21:50

Nu prea inteleg. Adica parintii tai vor sa iti vanda tie casa si sa isi faca drept de uzufruct pe ea?
Probabil vor sa se asigure ca nu vor fi dati afara din casa. Daca l-ai semnat, nu ai cum sa il "strici". Problema este daca acel contract este valabil. Un element esential al contractului de vanzare cumparare este pretul , in lipsa acestui element contractul fiind nul. O caracteristica a pretului este ca acesta sa fie sincer si serios.

In consecinta pretul stabilit in contract trebuie sa fie real si nu un pret fictiv. In caz contrar, anume cazul in care pretul a fost fictiv, contractul este nul ca act de vanzare –cumparare.

In asemenea situatii se vorbeste ca avem de a face cu „donatie deghizata” si actul desi nul ca act de vanzare cumparare poate fi recunoscut ca fiind valabil ca donatie daca indeplineste si celelate conditii de validitate ale contractului de donatie.

Important de retinut este ca daca pretul dintr-un astfel de contract de vanzare cumparare nu este stabilit cu intentia reala de a fi platit, atunci contractul de vanzare cumparare poate fi declarat nul absolut sau, in cel mai bun caz, poate fi luat in considerare ca un act de donatie.

De multe ori astfel de contracte de vanzare cumparare intre parinti si copii au pret fictiv parintele in fapt neavand niciodata intentia de a incasa pretul.
Sub aspect probatoriu, desi unele dificultati nu pot fi negate, tertii interesati pot face dovada ca in fapt pretul nu a fost platit si nu a fost cerut a fi platit niciodata fiind stabilit in mod fictiv. Trebuie retinut ca actul autentic incheiat la notar face dovada deplina numai in ceea ce priveste continutul clauzelor contractuale, dar nu si in ceea ce priveste plata pretului. Plata este un fapt juridic exterior contractului, iar persoanele interesate pot face dovada contrara (ca nu s-a platit pretul) prin orice mijloc de proba, actul autentic de vanzare cumparare neconstituind o dovada a platii pretului. De altfel trebuie notata formularistica obisnuit folosita in actele notariale prin care notarul, neavand nici o garantie ca pretul s-a platit sau nu, consemneaza ca vanzatorul a declarat ca a primit pretul, ceea ce este total diferit de a se consemna ca pretul a fost platit.

Mai mult, daca parintele a si pastrat folosinta imobilului sau a primit o renta viagera in schimbul imobilului Codul civil (art 845) prezuma in folosul altor descendenti ca acest tip de instrainare este o donatie, caz in care efortul de probatiune al persoanelor interesate sa atace contractul se reduce semnificativ.

Prin urmare folosirea mijlocului unui contract de vanzare cumparare pentru a gratifica din timpul vietii pe un copil este departe de a fi o operatiune infailibila actul astfel incheiat putand fi desfiintat de catre tertii interesati sau in cel mai bun caz continuind a produce efecte ca orice alta donatie.

Mult mai util este a se analiza care sunt scopurile operatiunii ce se doreste a se face pentru a folosi contractele specifice pentru acte de gratificare –donatia – astfel incat sa fie atinse aceste obiective fara a recurge la contractul de vanzare cumparare care ascunde in fapt donatia.

Un interes este cel al crearii unei situatii mai favorabile unui copil decat daca ar mosteni pur si simplu.

In cadrul mostenirilor copiii sunt denumiti descendenti.

In cazul donatiilor doua probleme apar in fata dorintei parintelui de a gratifica in mod deosebit pe un copil fata de altul si anume:

Raportul donatiilor. Acesta reprezinta obligatia pe care o au descendentii defunctului precum si sotul supravietuitor de a aduce la masa succesorala (bunurile de impartit in urma decesului si deschiderii succesiunii) tot ceea ce au primit cu titlu de donatie de la defunct.

Reductiunea liberalitatilor excesive. Aceasta reprezinta o sanctiune ce se aplica in cazul in care liberalitatile (donatiile) facute de cel ce lasa mostenirea aduc atingere drepturilor mostenitorilor rezervatari in sensul ca incalca rezerva succesorala. Mostenitorii rezervatari sunt descendentii (copiii si copiii lor) sotul supravietuitor iar in cazul in care nu sunt descendenti si vin si ei la mostenire si ascendentii defunctului (parintii bunicii etc ai defunctului). Rezerva succesorala este o parte de mostenire care se cuvine imperativ mostenitorilor rezervatari si de care nu se poate dispune prin liberalitati (donatii)

Problema raportului donatiilor este usor depasita prin consemnarea in contractul de donatie ca acea donatie este scutita de raport, operatiune perfect posibila si legala.

Problema reductiunii liberalitatilor excesive se va pune intotdeauna in cazul donatiilor. Dar desi la prima vedere prin instrainarea prin vanzare cumparare ar fi depasita aceasta problema, deoarece bunurile care au facut obiectul unor contracte de vanzare cumparare nu sunt afectate de reductiunea liberalitatilor, totusi, asa cum am aratat mai sus nu este foarte dificil pentru o persoana interesata sa demonstreze ca in fapt este vorba de o donatie deghizata, caz in care se ajunge tot la aplicarea reductiunii.

Sursa: Horea Bortan

Voteaza:   5 0 Raporteaza abuz

Alte raspunsuri

avatar

Aurel Cozma a raspuns pe 9.08.2009, 10:36

Buna ziua,
Intervin pentru a-mi exprima  aprecierea fata de  raspunul de exceptie formulat de d-l Horea Andrei Bortan.
Felicitari !

Voteaza:   1 0 Raporteaza abuz


avatar

Lascu Mirela a raspuns pe 10.08.2009, 10:03

Parintii sunt singurii care pot desface acest act,iar prin uzufruct ei isi pastreaza dreptul de a locui in acest imobil pe perioada vietii.

Sursa: Parintii mei mi-au dat imobilul tot pe aceeasi termeni si le multumesc.

Voteaza:   0 0 Raporteaza abuz

Atentie! Acumulati 10.000 de puncte pe MegaAjutor si primiti un abonament MaxMember! Pentru mai multe detalii, click aici».

Axello